物业年度计划_设备维护计划
小区封闭管理。加强人员出入管理，确保小区安全，杜绝小区内小广告的现象。完善车辆管理制度，确保消防通道通畅，严禁长期占用公共停车位现象，与车主及时沟通。整理的物业年度计划_设备维护计划资料，提供参考，欢迎参阅。
物业年度计划_设备维护计划一
一、2022年1月—3月
1、对过期设施、设备或损坏的进行维修或更换;
2、购买过年所需并悬挂张贴;
3、年前预防事故大检查，及时发现，立即整改;
4、小区封闭管理。加强人员出入管理，确保小区安全，杜绝小区内小广告的现象。完善车辆管理制度，确保消防通道通畅，严禁长期占用公共停车位现象，与车主及时沟通。停放在小区外围，制定保安巡视巡防制度，保证小区安全，发现问题，及时纠正;
5、建设小区宣传公告栏，宣传国家法律法规，公告小区业主大会、业主委员会决议，公示物业管理各种制度，收支情况等;
6、对于已拆除电梯护板的电梯铺设防滑地垫;
7、对于各单元进行明确标识;
8、对弱电工作进一步加强完善，不足之处及时处理;
9、及时清理积雪，美化园区，创造舒适环境。
二、2022年4月—6月
1、结合季节性变化，做好各项预防性事故防范措施;
2、小区各楼侧面，标识明显的楼号标志;
3、6#-7#号楼异味问题继续查找原因并解决好;
4、封闭小区南面车辆出入口行人进出的窄缝;
5、论证商议西南门开放问题;
6、继续推进协调剩余墙裂业主与总包达成共识解决问题;
7、对车库漏水及业主家渗水的问题在雨季来临时加以跟踪;
8、春、秋两季做好污水井化粪池清理工作;
9、对于4#、6#、7#私自拆改消防设施，导致注水不成功，进行打压检测，漏点较多并要求业主尽快维修，4月-5月完成注水。
三、2022年7月-9月
1、对小区内园林小品进行改造，加装一个能遮风挡雨的屋顶，同时在这两个园林小品的里面，安放有靠背的长条椅子，让业主即使在下雨天也能在小区内休息;
2、在圆环绿化处及喷泉两侧，安放几个有靠背的长条椅子，供业主休息;
3、参考成功处理空调冷凝水的方案进行小区整体调整;
4、制定小区景观喷泉及音乐广播的定期开放制度，为业主创造良好的生活环境;
5、完善小区文件资料档案管理。根据《物业承接查验办法》的要求，对缺少的资料准备齐全;
6、加强小区绿化管理，建立小区绿化管理制度，防止树木枯死，杂草丛生;
7、做好夏季防洪去四害、冬天防冻等工作;
8、小区内通讯信号太弱，协调相关部门，增设设备，增强通讯信号;
9、单元入户门厅地砖存在空鼓质量问题，要逐一排查解决。
四、2022年10月-12月
1、对地下车库返潮、深秋时节小飞虫多、老鼠多等现象，提前做好准备，积极采取措施予以治理;
2、做好入冬防冻害工作，公共区域门窗密闭，各管道线路保护完好。做好清雪的及时性。维护好各种设备;
3、做好冬季消防安全准备。
物业年度计划_设备维护计划二
一、供配电
1. 专变变压器
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘
2)检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常，
3)测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，
4)清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。
5)视运行情况调整档位和优化运行.
保养时间：
6月、12月的1-5号
执行人：供电局/维修组配合跟进
2. 专变高低压房
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，
2)对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，
3)每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;
4)检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，
5)检查各抽屉柜是否灵活，
6)测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
7)清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，
8)现场电路图、上墙资料完好。
保养时间：6月、12月的1-5号
执行人：供电局/维修组配合跟进
3 . 发电机
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，
2)每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;
3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
4)检查蓄电池电压和电液比重，
5)检查皮带的张紧程度，
6)清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，
7)定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，
8)检查柴油箱、输油管有无渗漏，
9)检查接地线有无松脱，
10)检查运水烟箱运转是否正常，
11)模拟断电测试自动起机及来电自动停机，
12)所有选择开关打至自动状态，
13)清扫地面，检查标识、门锁，
14)现场电路图、上墙资料完好。
保养时间：1、4、7、10月的10-13号
执行人：专业维保公司/维修组配合跟进
4. 层间配电房
1)保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，
2)检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，
3)对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，
4)每年一次对接触器进行拆件维护;
5)检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，
6)清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。
7)测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
8)现场电路图完好。
保养时间：1、4、7、10月的14-25号
执行人：维修组
5 . 风柜、水泵配电柜
(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)
1)保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固，
3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
4)清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。
5)对变频器进行除尘紧固接线，
6)每年一次对接触器进行拆件维护;
7)现场电路图完好。
保养时间：3、6、9、12月的1-10号
执行人：维修组
6 . 南广场喷泉配电控制系统
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，
3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
4)检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，
5)每年一次对接触器进行拆件检查，
6)现场电路图完好。
保养时间：3、6、9、12月的11-20号
执行人：维修组
7 .公共配电箱
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2)检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，
3)检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
4)检查标识、门锁，
5)每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，
6)现场电路图完好。
保养时间：3、6、9、12月的11-20号
执行人：维修组
二、供水
8. 生活用水水池
1)排清池内存水用药水进行清洗和消毒，
2)确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。
保养时间：1、4、7、10月
执行人：专业维保公司/维修组配合跟进
9. 南广场喷泉
1)检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，
2)停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，
3)每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。
保养时间：1、4、7、10月的25-30号
执行人：维修组
10. 生活消防水泵房
1)保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，
2)摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，
3)各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
4)拧紧电机固定螺丝，
5)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，
6)现场电路图完好，温度确保不超过35℃，
7)每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。
8)检查标识是否完好清晰，
9)检查缓闭式液位控制器是否正常。
保养时间：1、4、7、10月的25-30号
执行人：维修组
11. 市政给水管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，
2)阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，
3)每二年除锈刷漆翻新。
4)清洗Y隔。
保养时间：1、4、7、10月的30号
执行人：维修组
12. 各层给水管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常;
2)检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油;
3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。
4)清洗Y隔。
保养时间：2、5、8、11月的1-5号
执行人：维修组
三、排水
13. 隔油池
1)每日清理隔渣油脂等残留物，
2)每月至少一次全面清理隔油池，
3)每日至少二次投放药物，
4).废水主排放口检测水样并提交化验报告，
5)各隔油系统维护。
执行人：专业维保公司/维修组配合跟进
14. 污粪池(井)
1)每半年彻底清理抽排一次，
2)确保不满溢、不板结、不堵塞。
保养时间：1、7月
执行人：专业维保公司/维修组配合跟进
15. 污水、雨水、粪管
1)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，
2)检查标识是否清晰，
3)每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，
4)定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。
保养时间：2、5、8、11月的6-10号
执行人：维修组
16. 集水井
1)定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，
2)检查液位浮子、手自动状态是否正常，
3)检查连接管有无松动，标识是否清晰，
4)每半年将止回阀解体维修。
保养时间：2、5、8、11月的11-15号
执行人：维修组、清洁部
四、空调
17. 空调主机
1)定期表面除尘，
2)检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，
4)检查开关接线接头是否过热并紧固，
5)检查接地线是否牢固，
6)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
7)检查各参数是否在允许范围内，
8)每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，(当小温差大于3时需进行通炮)。
执行人：专业空调公司/维修组配合跟进
18. 冷冻泵
1)定期表面除尘，
2)检查保温层有无翻松，
3.)检查开关接线接头是否过热并紧固，
4)检查接地线是否牢固，
5)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
6)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。
7)每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
8)拧紧电机固定螺丝，
9)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，
10)配电柜现场电路图完好，
11)检查标识是否清晰，
12)每年一次更换水系统。
13)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
保养时间 ：3、6、9、12月的21-25号
执行人：维修组
19. 冷却泵
1)定期表面除尘，
2)检查开关接线接头是否过热并紧固，
3)检查接地线是否牢固，
4)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
5)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，
6)每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
7)拧紧电机固定螺丝，
8)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，
9)检查标识是否完好清晰，
10)配电柜现场电路图完好。
11)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
保养时间：3、6、9、12月的25-30号
执行人：维修组
20. 冷却塔
1)定期检查电机开关接线接头是否过热，
2)检查接地线是否牢固，
3)停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，
4)检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。
5)每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);
6)拧紧电机固定螺丝，
7)检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常，
8)每周一次吸泥并进行水处理，
9)每半月检查电机皮带(必要时调整)，
10)每月至少一次清洗冷却塔和填料，
11)每季对风轮除尘，
12)每年一次更换水系统，
13)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
14)检查标识是否完好清晰。
15)清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
执行人 ：专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进
